房貸還沒繳完，可以賣房嗎？鬼才廣告導演范可欽日前遭控訴，將房屋抵押給債主時未告知房產背後仍有 3 筆高達 2 千多萬元的貸款，債主協助還完款後，又發現還有另外地下錢莊的借貸要償還，案件複雜如羅生門。如今房屋即將遭到法拍，對方怒控范可欽詐騙 4 千多萬！MoneySmart 和你一起來研究研究，到底房貸還沒繳完，可以賣房嗎？要如何賣呢？
買方銀行會協助代清償
答案是可以。根據林姜文婷《第一次買對房子就上手》一書指出，成屋的買賣流程（專業名稱為「成屋履約保證流程」）有 5 步驟：1. 簽約，2. 用印，3. 完稅，4. 過戶，5. 交屋完成。其中，當進行到要「過戶」的第 4 階段，也就是銀行撥付貸款的同時，買方要同時代為清償賣方貸款，我們簡稱為「代清償」。
▲ 成屋履約保證流程。（資料來源：林姜文婷《第一次買對房子就上手》）
專業的不動產履約保證公司泛太建經，就在官網的不動產知識中，提供了解答：通常賣方在出賣不動產時，大部分都有向銀行設定抵押借款，而未清償的貸款額度，一般是由買方的尾款代為清償，簡單來說，就是我們貸款沒還完，是可以賣房的，房貸會交由買的人負責償還。
代償金額會被當買賣價一部分
這個環節的房貸轉移、代清償問題，會由買方的銀行來處理。買方取得不動產所有權，辦妥銀行貸款設定後，買方的銀行會撥款清償賣方原有的銀行貸款，而代償的金額會視為買賣價格的一部份。
賣方銀行確定收到買方銀行清償抵押借款的金額之後，會出具抵押權塗銷同意書給地政士，地政士再向地政事務所申辦抵押權塗銷登記完畢，即可於交屋日當下將完整的不動產產權交付給買方。
買房這種事，因為經手的現金較為龐大，在過戶時建議要交給專業人員如代書辦理較安全，且一定要讓金流透過履約專戶，或至銀行辦理「價金信託」，才能保障大筆金流的交易安全。
交由房仲處理最快速
針對成屋（也就是已完工的房屋，非預售屋）的處理方式，如果你是透過房仲買賣房屋，那事情就簡單許多。通常房屋交給仲介公司買賣，都會簽訂契約，找到買方時，仲介御用的代書都會有保證履保建經專戶會協助處理錢流、貸款、合約等問題，部分大型仲介公司會與建築經理公司或銀行合作，提供履約保證服務，在這當中，貸款的轉移、代償也會醫病併處理，並給你確認。
房仲、銀行履約保證費用率範例
但要注意，若有交易糾紛，無論解決與否，仲介可先從專戶中領取仲介費，這也常引發疑慮。屢保健經專戶，全稱為「履約保證建築經理公司專戶」，簡單來說就是協助履行合約的「第三方平台」，買賣雙方先簽訂契約後買方將錢存入銀行的信託或屢保建經的專戶中，接著賣方將產權過戶給買方，再由第三方交付價金，以確保交易安全，當然這也是要收費的。
總結
讓我們簡單總結一下。房貸沒繳完，可以賣房嗎？答案是可以，而買方需要繼續負擔這份房貸。通常買方辦好貸款設定後，銀行會代償賣方剩餘貸款，不夠的部分，買方則要另外補足，清償完畢，抵押權才可以至地政事務所辦理塗銷登記，完成交屋。
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