日本是不少台灣人喜歡去玩，其實近年海外置業的新風潮下，日本買房也熱絡起來，甚至有房地產仲介業者還結合旅行社，揪團赴日看房兼旅遊。雖然近年日本有奧運、賭場等因素，不少人都看好房產前景，然而在數據分析下，其實有 4 個不得不知的潛在風險。
風險 1：空屋多於家庭數字
日本總務省每 5 年會公佈全國空屋率，於 2013 年日本全國住宅數量共 6,063 萬戶，但家庭數只有 5,245 萬戶，空置房達 818 萬。根據日本野村總研預測，今年的日本房屋空置率料超過 1 千萬。
思考點：
空屋多表示供過於求，在大量老舊空屋無人問津，仍不斷有新房出現吸引客戶，你有信心可成功租出自己的二手房子嗎？
風險2：少子化人口老化趨嚴重
少子化與人口老化，眾所周知是日本兩大問題。日本人的出生率（指平均女性一生中所生的小孩數），據日本厚生勞動省於 2018 年 6 月初公布，去年的出生率只有 1.43（世代更替水平為 2.0）。在 47 個都道府縣中，出生率最低的是東京都。2017 年的日本出生人數約 95 萬，按年下跌 3 萬，屬有統計以來最低紀錄。同年死亡人數為 134 萬，按年增逾 3 萬人，屬戰後最高紀錄。
思考點：
日本人口減少，在地買房後放租不易，這樣不就更難回本了？想成功租出單位，房地產仲介業者又有甚麼好建議給大家呢？
風險 3：民宿法可能導致惡性競爭
日本於 2018 年 6 月 15 日實施民宿法，規管 Airbnb 經營。新例下，民宿每年只可以開業 180 天，部分地區如中野及新宿，更只可在週六及日營業。大阪市雖然可以全年營業，但禁止道路在寬度不足 4 米的區域經營。至於京都則只容許民宿在每年 1 月到 3 月期間營業。而且在日本置業後，業主每年均要交類近差餉的「固都稅」，及涉及每年租金收入的「所得稅」，這些成本都是香港。
思考點：
當一眾中國、香港、台灣、韓國的業主因為民宿法，都放棄將單位租予遊客，轉而放租予當地人，這樣會否拖低日本房市租金價格，影響租金回報？會變成爭相減價的惡性競爭嗎？
風險 4：天災對房子的影響
日本位於地震活躍區的國家，地震非常頻繁。在 2011 年 311 地震後，因為出現福島核事故，不少住宅因位處核福射區而被迫廢棄。或許房仲會跟你說，大家所購買的保險，均會賠償地震對於單位所造成的損失，但要注意，單位維修時間愈久，帶來的租金損失則愈大。
思考點：
如果業主是退休人士，而且把物業租金作為主要收入的話，萬一在震後沒有租金收入，兼需額外支付維修費的情況下，可有能力應付
日本買房 要懂得如何出售停損
投資首要是有回達，不管日本房價有多便宜，只要沒有回報，就是一個錯誤的投資決定。情況如同台灣的蚊子館，商家進駐後卻沒有遊客，結果落得虧本收場。如果你打算在日本購屋，應考慮東京奧運過後，日本房產的前景。世界上，沒有永遠賺錢的生意，所以在日本投資房產，也需要做好退出的準備，不單要知道如何買，更要知道如何賣，脫手時需否繳稅，不然會把出售的利潤大幅減低。